PHOR, o primeiro fundo de Home Reversion em Portugal, tem como objetivo adquirir imóveis aos proprietários, com possibilidade de estes manterem a sua residência de forma vitalícia.

No dia 9 de janeiro de 2020, foi aprovado o Decreto-Lei 1/2020, que consagra o Direito Real de Habitação Duradoura, que possibilita manter vitaliciamente a sua residência.

Com o Direito Real de Habitação Duradoura, mediante o pagamento ao proprietário de uma caução e de uma contrapartida por cada mês de duração do contrato, o morador terá a possibilidade de integrar uma solução habitacional estável, o que faz deste regime uma alternativa às soluções de aquisição de habitação própria ou de arrendamento habitacional.

O primeiro fundo em Portugal de Home Reversion, PHOR, foi aprovado pela CMVM a 16 de outubro de 2019, e tem como objetivo adquirir imóveis aos proprietários, com possibilidade de estes manterem a sua residência de forma vitalícia.

Com este website pretende-se prestar a informação relativamente a este novo conceito, assim como conceder os esclarecimentos necessários.

Consulte a secção de perguntas e respostas (FAQ´s) para obter mais informações e utilize o simulador para poder analisar a sua situação.

Glossário

Arrendamento é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa imóvel, mediante retribuição.

O direito de uso e habitação é um direito real que incide sobre uma coisa imóvel que permite que, quem não é proprietário de um bem, o utilize e se sirva dele.

É um direito real que permite a utilização de um imóvel por um período vitalício, mediante o pagamento ao proprietário de uma caução e de uma contrapartida por cada mês de duração do contrato.

Consiste na venda do imóvel em contrapartida do pagamento de uma prestação fixa, que permite ao vendedor morar na sua propriedade até ao seu falecimento.

O proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem.

O direito de propriedade poderá ser comprimido pela existência de outros direitos reais, como por exemplo o direito de uso e habitação. O nu-proprietário detém a posse indireta e a expetativa de aquisição da propriedade plena e o usuário possui a posse direta do imóvel.

Para o primeiro, a propriedade fica nua, desprovida de direitos elementares, tendo, em função do princípio da elasticidade, a expetativa de reaver o bem, momento em que a propriedade se consolida. O segundo detém o domínio útil da coisa, que se verifica nos direitos de uso e gozo, e a obrigação de conservar a sua substância, em razão do mesmo princípio.

Titular de direito de uso e habitação.

Faq's

As informações contidas neste site não substituem a consulta da legislação em vigor nesta matéria. Para obter mais informação sobre o Home Reversion, incluindo os riscos envolvidos, deve ler a respetiva documentação legal. Não se pretende com a disponibilização desta informação efetuar qualquer recomendação quanto à razoabilidade ou adequação do Home Reversion, nem promover ou prestar aconselhamento em relação ao mesmo.

DHD

Com a constituição do DHD o morador tem o direito de residir toda a vida na habitação. Ainda assim, o morador pode renunciar livremente ao DHD em qualquer momento, sendo-lhe devolvida a totalidade ou parte da caução paga ao proprietário.

DUH

O prazo de duração é o convencionado no ato que constitui o direito. A duração do direito de uso e habitação não pode exceder a vida do morador usuário.

No caso de pessoa coletiva, de direito público ou privado, a sua duração máxima é de trinta anos.

DHD

O DHD é constituído pelo proprietário de uma habitação a favor de um ou mais moradores.

Qualquer pessoa, singular ou coletiva, pública ou privada, proprietária de uma habitação pode constituir um DHD, desde que esta esteja livre de encargos e ónus (nomeadamente, de uma hipoteca) e seja entregue ao morador com um nível de conservação, no mínimo, médio.

Qualquer pessoa, ou conjunto de pessoas singulares, pode constituir-se como morador.

DUH

DUH é constituído pelo proprietário de uma habitação a favor de um titular, embora a sua família seja igualmente beneficiária do mesmo. Na família do morador usuário compreendem-se apenas o cônjuge não separado judicialmente de pessoas e bens, os filhos solteiros, outros parentes a quem sejam devidos alimento e as pessoas que, convivendo com o respetivo titular, se encontrem ao serviço ou ao serviço das pessoas designadas.

DHD

O DHD é constituído através de contrato celebrado por escritura pública ou por documento particular no qual as assinaturas das partes são presencialmente reconhecidas. O DHD está sujeito a inscrição no registo predial, a requerer pelo morador no prazo de 30 dias a contar da data de celebração do contrato.

DUH

O DUH pode ser constituído por contrato, testamento ou disposição legal, não sendo admissível a aquisição por usucapião. O titular deste direito é legalmente designado como morador usuário.

O DUH está sujeito a inscrição no registo predial, a qual deve ser requerida no prazo de 2 meses a contar da data da sua constituição.

DHD

Cabe ao proprietário promover a avaliação prévia do estado de conservação da habitação realizada por arquiteto, engenheiro ou engenheiro técnico inscrito na respetiva ordem profissional, que não se encontre em qualquer situação de incompatibilidade ou de impedimento no âmbito desse processo. A avaliação deve assegurar o registo das condições existentes na habitação há menos de 12 meses.

DUH

Cabe ao proprietário promover a avaliação prévia do estado de conservação da habitação realizada por arquiteto, engenheiro ou engenheiro técnico inscrito na respetiva ordem profissional, que não se encontre em qualquer situação de incompatibilidade ou de impedimento no âmbito desse processo. A avaliação deve assegurar o registo das condições existentes na habitação há menos de 12 meses.

DHD

O contrato deve conter a declaração do morador que aceita o estado de conservação da habitação, determinado de acordo com a avaliação prévia realizada. Tal resulta do facto de que o imóvel deve ser entregue pelo proprietário ao morador com um nível de conservação, no mínimo, médio.

O contrato deverá igualmente conter o endereço postal ou eletrónico que cada uma das partes se compromete a utilizar para efeito de todas as comunicações a realizar no âmbito do DHD. Após celebração do contrato, qualquer alteração do endereço de uma das partes deve ser comunicada à contraparte no prazo máximo de 10 dias, sob pena de aquela não poder invocar a falta de receção de comunicações.

No ato de celebração do contrato são pagas pelo morador as quantias relativas à caução e à primeira prestação mensal, esta pelo valor proporcional ao número de dias de vigência do DHD no mês de celebração do contrato.

DUH

O DUH pode ser constituído por contrato, testamento, usucapião ou disposição da lei.

DHD

O morador paga ao proprietário uma caução inicial - que lhe pode ser devolvida, em parte ou na totalidade, durante os primeiros 30 anos de residência na habitação - e uma prestação mensal.

Com a constituição do DHD o morador entrega ao proprietário uma caução. O valor da caução é estabelecido por acordo entre o morador e o proprietário, tendo obrigatoriamente que variar entre 10% e 20% do valor mediano de venda de mercado da habitação, de acordo com a sua localização e dimensão. Este valor mediano é calculado com base no indicador de preço de venda por m2 divulgado pelo INE.

Nos primeiros 10 anos de vigência do contrato, o morador tem o direito a que lhe seja devolvida a totalidade da caução prestada caso decida renunciar ao DHD ou resolver o contrato. A partir do 11º ano de vigência, e até ao 30º ano, é deduzido anualmente o montante de 5% da caução, como forma de pagamento ao proprietário. Assim, no final do 30.º ano a totalidade da caução terá sido paga ao proprietário. Em qualquer momento entre o 11º e o 30º ano de vigência do DHD, o morador tem o direito a lhe ser devolvida o saldo restante da caução, caso renuncie ao DHD ou resolva o contrato.

Quando existam quantias em dívida decorrentes do não cumprimento pelo morador das suas obrigações, o proprietário, em qualquer caso de extinção do contrato, pode deduzi-las do montante do saldo da caução a devolver ao morador.

Adicionalmente, com a constituição do DHD o morador paga ao proprietário uma prestação mensal, cujo valor é livremente estabelecido entre ambos.

DUH

Não há lugar a pagamento de prestação mensal pelo morador usuário, exceto quando tal esteja expressamente previsto no título constitutivo.

Por regra, o morador usuário deverá prestar caução, exceto quando seja dispensada no respetivo título constitutivo, que será devolvida mediante a verificação de determinadas condições do imóvel.

Esta possibilidade decorre da aplicação subsidiária do regime do usufruto ao direito de uso e habitação.

DHD

O proprietário do imóvel e o futuro morador chegam a acordo sobre um primeiro pagamento inicial, que funcionará como caução pecuniária e cujo valor deverá variar entre 10% e 20% do valor mediano das vendas por m2 de alojamentos familiares, por concelho, aplicável em função da localização da habitação e da área constante da respetiva caderneta predial, de acordo com a última atualização divulgada pelo Instituto Nacional de Estatística (INE).

À caução somar-se-á uma prestação mensal, cujo valor também será decidido pelas partes, e que poderá ser depois atualizado anualmente de acordo com o índice publicado pelo INE.

DUH

Não há lugar a pagamento de prestação mensal pelo morador usuário, exceto quando tal esteja expressamente previsto no título constitutivo.

Por sua vez, o valor da caução resulta de acordo celebrado entre o proprietário do imóvel e o morador usuário.

DHD

A caução é prestada por um prazo de 30 anos, sendo o seu valor inicial reduzido em 5% ao ano a partir do início do 11.º ano e até ao final do 30.º ano de vigência do DHD.

Na prática, ao fim de 30 anos o morador perde o direito à caução.

Já o proprietário poderá investir o valor como bem entender até ao 11º ano, uma vez que só a partir dessa altura será tratado como rendimento. No entanto, até ao 11.º ano, caso o contrato seja resolvido, haverá lugar à sua devolução.

O proprietário pode utilizar a caução para se ressarcir de dívidas e de despesas decorrentes do não cumprimento pelo morador das suas obrigações, bem como para pagamento de dívidas garantidas por hipoteca constituída pelo morador sobre o DHD, caso em que o proprietário fica sub-rogado nos direitos do credor, na medida do pagamento efetuado.

DUH

A caução, sendo prestada, destina-se a:

  • Restituição dos bens ou do seu valor.
  • Reparação de deteriorações de que o imóvel venha a padecer por culpa sua.
  • Pagamento de qualquer outra indemnização que seja devida.
DHD

A caução é prestada por 30 anos e serve de garantia em caso de incumprimento por parte do morador, podendo ser utilizada pelo proprietário para se ressarcir de dívidas e de despesas e para pagamento de dívidas garantidas por hipoteca constituída pelo morador sobre o DHD.

Em caso de cessação do contrato nos primeiros 10 anos de vigência, o morador tem direito a reaver a caução integralmente.

A partir do 11º ano de vigência, o proprietário passa a reter uma percentagem de 5%, o que significa que, ao fim de 30 anos, o morador perde o direito à caução.

Neste caso, os montantes retidos constituem rendimento próprio do proprietário, o qual lhes poderá dar o destino que melhor entender.

DUH

A caução, sendo prestada, destina-se a:

  • Restituição dos bens ou do seu valor;
  • Reparação de deteriorações de que o imóvel venha a padecer por culpa sua;
  • Pagamento de qualquer outra indemnização que seja devida.
DHD

Sim. O DHD só pode ser hipotecado pelo morador para garantir o crédito que lhe seja concedido para pagar, no todo ou em parte, o valor da caução.

Em caso de renúncia ao DHD pelo morador, a hipoteca subsiste, como se a extinção do direito não se tivesse verificado.

Se o morador adquirir a propriedade do imóvel sobre o qual foi constituído o DHD, a hipoteca transfere-se para a propriedade.

DUH

O direito de uso e habitação não pode ser onerado de modo algum, donde resulta que não poderá ser dado em garantia.

DHD

O banco pode proceder à execução da hipoteca constituída sobre o DHD.

Neste caso, o proprietário tem opção de compra na venda executiva deste direito, podendo, para o efeito, utilizar o saldo da caução existente à data.

Se o proprietário não exercer a sua opção de compra, o DHD pode ser vendido pelo banco, como forma de se fazer pagar do valor em dívida.

Quem comprar o DHD neste processo de venda executiva tem direito a residir na habitação, até que passem 30 anos desde a data de constituição do DHD.

DUH

Não aplicável.

DHD
  • Entregar a habitação ao morador em estado de conservação, no mínimo, médio;
  • Pagar os custos de obras e outros encargos relativos às partes comuns do prédio e, no caso de condomínio constituído, pagar as quotizações e cumprir as demais obrigações enquanto condómino;
  • Assegurar a vigência de seguros relativos ao prédio e à habitação que sejam legalmente obrigatórios;
  • Realizar e suportar o custo das obras de conservação extraordinária na habitação (salvo se as anomalias existentes resultarem de atos ilícitos e ou do não cumprimento de obrigações por parte do morador);
  • Gerir o montante recebido a título de caução e, com a extinção do DHD, assegurar a devolução ao morador do saldo devido.
DUH
  • Disponibilizar a habitação;
  • Se o morador usuário usufruir na totalidade de todos as valências do prédio/fração autónoma ou ocupar todo o edifício, ficam a seu cargo apenas as despesas extraordinárias;
  • Se o morador usuário utilizar só parte dos recursos ou ocupar só parte do prédio/fração autónoma, contribuirá para as despesas ordinárias, as despesas de administração, os impostos e encargos anuais na proporção da sua utilização.
DHD
  • Utilizar a habitação exclusivamente para sua residência permanente;
  • Pagar as taxas municipais e o Imposto Municipal sobre Imóveis;
  • Realizar e suportar o custo das obras de conservação ordinária na habitação e da avaliação do estado de conservação da habitação a cada 8 anos. Quando o nível de conservação da habitação resultante desta avaliação periódica for inferior a médio, e a avaliação demonstre que as anomalias existentes resultam da não realização de obras de conservação ordinária, o morador deve promover a realização das obras necessárias à reposição do nível médio de conservação e confirmá-lo através de nova avaliação;
  • Consentir ao proprietário a realização das obras de conservação extraordinária, a que este está obrigado, e informá-lo logo que tenha conhecimento da existência de anomalias na habitação cuja reparação seja obrigação do proprietário.
DUH
  • Se o morador usuário usufruir na totalidade de todos as valências do prédio/fração autónoma ou ocupar todo o edifício, ficam a seu cargo as reparações ordinárias, as despesas de administração, os impostos e encargos anuais;
  • Se o morador usuário utilizar só parte dos recursos ou ocupar só parte do prédio/fração autónoma, contribuirá para as despesas mencionadas no ponto anterior na proporção da sua utilização;
  • O direito de uso e habitação está sujeito à regra da intransmissibilidade, tendo carácter estritamente pessoal.
DHD

O DHD pode ser extinto por renúncia do morador, com a morte do morador (ou, se o DHD for constituído a favor de mais do que uma pessoa, com a morte do último deles) ou por resolução em caso de incumprimento definitivo de qualquer uma das partes.

Constituem causa de incumprimento definitivo:

  • O não pagamento de montantes devidos pelo morador ou pelo proprietário, uma vez ultrapassados os prazos estabelecidos;
  • Reincidência de atraso no pagamento de montantes devidos pelo morador - três, quatro ou cinco vezes (seguidas ou interpoladas) consoante o contrato vigore respetivamente há menos de 15 anos, há mais de 15 e menos de 30 anos ou há mais de 30 anos.

O morador pode renunciar livremente ao DHD em qualquer momento da vigência do DHD, com uma antecedência mínima de 90 dias em relação à data de entrega da habitação.

Uma vez extinto o DHD, o morador deve entregar a habitação ao proprietário com nível de conservação, no mínimo, médio.

Se a extinção do DHD ocorrer nos primeiros 30 anos de vigência do contrato, o proprietário deve devolver ao morador o saldo da caução, cujo montante dependerá do momento efetivo em que a extinção ocorre.

Quando existam quantias em dívida decorrentes do não cumprimento pelo morador das suas obrigações, o proprietário, em qualquer caso de extinção do contrato, pode deduzi-las do montante da caução a devolver ao morador.

DUH

O DUH pode ser extinto por renúncia do morador, pela morte do morador, por decurso do prazo, pela reunião do DUH e da propriedade no morador usuário, pela perda total da coisa e pelo seu não exercício durante vinte anos, qualquer que seja o motivo.

Findo o DUH, o morador usuário deverá restituir o imóvel ao seu proprietário, livre de quaisquer ónus ou encargos.

DHD

Apenas nos casos excecionais previstos por incumprimento.

Caso o morador deixe de pagar a prestação mensal como acordado no contrato, considera-se que este entra em incumprimento quando o valor total da dívida ultrapassa os 7% do valor da caução e o morador não paga a dívida após ter sido interpelado.

Nesse caso, o proprietário deverá acionar os procedimentos legais para execução da dívida, seguindo-se um despejo em tribunal.

O proprietário poderá ainda resolver o contrato nos seguintes casos:

  • O morador não contratar e assegurar a vigência, a todo o tempo, de um seguro multirriscos da habitação;
  • O morador não pagar as taxas municipais e entregar ao proprietário do imóvel os montantes relativos ao IMI da habitação;
  • O morador não promover, ou não permitir a realização, das avaliações do estado de conservação da habitação previstas na lei e, em qualquer dos casos, pagar o respetivo custo;
  • Execução da hipoteca que onera o DHD;
  • Substituição do morador pelo proprietário nos casos de pagamento da divida ao credor garantido por hipoteca que onera o DHD ou execução da mesma, nos termos previstos na lei.

As referidas situações de incumprimento, bem como quaisquer outras não expressamente previstas na lei, poderão dar lugar a responsabilidade civil pelos danos causados.

DUH

Não. Enquanto o titular do DUH for vivo, o proprietário não pode pôr fim ao contrato.

DHD

Caso o morador deixe de pagar a prestação mensal como acordado no contrato, considera-se que este entra em incumprimento quando o valor total da dívida ultrapassa os 7% do valor da caução e o morador não paga a dívida após ter sido interpelado.

Nesse caso, o proprietário deverá acionar os procedimentos legais para execução da dívida, seguindo-se um despejo em tribunal.
O proprietário poderá ainda resolver o contrato nos seguintes casos:

  • O morador não contratar e assegurar a vigência, a todo o tempo, de um seguro multirriscos da habitação;
  • O morador não pagar as taxas municipais e entregar ao proprietário do imóvel os montantes relativos ao IMI da habitação;
  • O morador não promover, ou não permitir a realização, das avaliações do estado de conservação da habitação previstas na lei e, em qualquer dos casos, pagar o respetivo custo;
  • Execução da hipoteca que onera o DHD;
  • Substituição do morador pelo proprietário nos casos de pagamento da divida ao credor garantido por hipoteca que onera o DHD ou execução da mesma, nos termos previstos na lei.

As referidas situações de incumprimento, bem como quaisquer outras não expressamente previstas na lei, poderão dar lugar a responsabilidade civil pelos danos causados.

DUH

Caso o morador usuário não preste a caução (apenas quando esta seja devida), tem o proprietário a faculdade de exigir que o imóvel se arrende ou ponha em administração.

Em qualquer outra situação de incumprimento, poderá haver lugar a responsabilidade civil pelos danos causados.

DHD

O morador pode renunciar livremente ao DHD através de declaração com assinatura reconhecida presencialmente enviada ao proprietário, por carta registada com aviso de receção, com uma antecedência mínima de 90 dias em relação à data de entrega da habitação, juntando ficha de avaliação da habitação, comprovativa de um nível de conservação da mesma, no mínimo, médio.

Se o DHD tiver mais que um titular, e se um deles renunciar ao direito, o contrato fica em nome dos restantes

DUH

O morador usuário poderá renunciar livremente ao DUH mediante comunicação remetida ao proprietário.

DHD

A extinção do DHD por renúncia do morador determina a devolução do montante correspondente ao saldo da caução contado da data da receção da comunicação da renúncia, por parte do proprietário, nos seguintes termos:

  • Até nove meses, quando o valor do saldo for igual ou superior a 60% dos montantes pagos pelo morador a título de caução;
  • Até seis meses, quando esse valor for inferior a 60% e superior a 30% dos referidos montantes;
  • Até três meses, quando o saldo for de valor igual ou inferior a 30%.
DUH

Não existe prazo especial legalmente previsto para a devolução do montante da caução que eventualmente seja devido.

DHD

Caso a devolução ocorra nos prazos definidos contratualmente, não há lugar ao pagamento de juros.

Caso a devolução ocorra fora dos prazos definidos contratualmente, terão de ser pagos juros de mora.

DUH

Uma vez que não existe um prazo legalmente previsto para o cumprimento da obrigação de devolução da caução que eventualmente seja devida, esta apenas vencerá juros após interpelação ao devedor com vista ao cumprimento.

DHD

Sim, o proprietário pode transmitir livremente a terceiros a sua propriedade. Neste caso o DHD mantém-se.

DUH

Sim. O proprietário poderá transmitir livremente a nua propriedade, mantendo-se o DUH.

DHD

Não. O DHD apenas pode ser transmitido nos casos e nas condições expressamente autorizadas pelo proprietário e no caso de venda executiva do DHD no âmbito da execução da hipoteca contraída pelo morador como garantia do crédito para pagar, no todo ou em parte, o valor da caução.

DUH

Não. Trata-se de um direito que não confere ao seu titular um direito de gozo pleno sobre o imóvel, na medida em que está estabelecido como limite, o critério da necessidade do titular e da sua família, assumindo esse direito um carácter pessoal e intransmissível. Neste sentido, O DUH caduca com a morte do morador usuário.

DHD

As taxas municipais são pagas pelo morador e o IMI pelo proprietário, mas o morador tem de lhe entregar o montante respetivo.

De acordo com a lei, o valor do imóvel continua a contar para o cálculo do valor patrimonial tributário total do proprietário para efeitos de contabilização e aplicação do adicional de IMI.

DUH

Se o morador usufruir da totalidade do prédio/fração autónoma ou ocupar todo o edifício, ficam a seu cargo o IMI e as Taxas Municipais.

Se o morador utilizar ou ocupar só parte do prédio/fração autónoma, contribuirá para as despesas mencionadas no ponto anterior na proporção da sua utilização.

DHD

O Morador deverá contratar e assegurar a vigência, a todo o tempo, de um seguro multirriscos da habitação.

DUH

O morador usuário apenas terá obrigação de contratar um seguro caso tal esteja expressamente previsto no respetivo título constitutivo.

DHD

Relativamente à caução, o proprietário só declara em sede de IRS/IRC a partir do fim do 11º ano, quando começar a reter anualmente 5% do valor total. Até esse momento, a caução não é considerada como um rendimento.

Relativamente à prestação mensal, é tributada na categoria de rendimentos prediais. Não beneficia das reduções de IRS atualmente revistas para os contratos de arrendamento de longa duração, uma vez que a figura do DHD é distinta da do arrendamento.

DUH

Não aplicável.

DHD

Sim, nos termos aplicáveis ao arrendamento.

DUH

Sim, nos termos aplicáveis ao arrendamento.

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Os dados apresentados são fornecidos a título meramente exemplificativo, não constituindo uma oferta vinculativa para a compra do imóvel, cujo valor final estará dependente de uma análise detalhada às características do mesmo e à identidade dos atuais proprietários. Não dispensa a consulta da legislação em vigor nesta matéria.

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