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Arrendamento é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa imóvel, mediante retribuição.
O direito de uso e habitação é um direito real que incide sobre uma coisa imóvel que permite que, quem não é proprietário de um bem, o utilize e se sirva dele.
É um direito real que permite a utilização de um imóvel por um período vitalício, mediante o pagamento ao proprietário de uma caução e de uma contrapartida por cada mês de duração do contrato.
Consiste na venda do imóvel em contrapartida do pagamento de uma prestação fixa, que permite ao vendedor morar na sua propriedade até ao seu falecimento.
O proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem.
O direito de propriedade poderá ser comprimido pela existência de outros direitos reais, como por exemplo o direito de uso e habitação. O nu-proprietário detém a posse indireta e a expetativa de aquisição da propriedade plena e o usuário possui a posse direta do imóvel.
Para o primeiro, a propriedade fica nua, desprovida de direitos elementares, tendo, em função do princípio da elasticidade, a expetativa de reaver o bem, momento em que a propriedade se consolida. O segundo detém o domínio útil da coisa, que se verifica nos direitos de uso e gozo, e a obrigação de conservar a sua substância, em razão do mesmo princípio.
Titular de direito de uso e habitação.
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Com a constituição do DHD o morador tem o direito de residir toda a vida na habitação. Ainda assim, o morador pode renunciar livremente ao DHD em qualquer momento, sendo-lhe devolvida a totalidade ou parte da caução paga ao proprietário.
O prazo de duração é o convencionado no ato que constitui o direito. A duração do direito de uso e habitação não pode exceder a vida do morador usuário.
No caso de pessoa coletiva, de direito público ou privado, a sua duração máxima é de trinta anos.
O DHD é constituído pelo proprietário de uma habitação a favor de um ou mais moradores.
Qualquer pessoa, singular ou coletiva, pública ou privada, proprietária de uma habitação pode constituir um DHD, desde que esta esteja livre de encargos e ónus (nomeadamente, de uma hipoteca) e seja entregue ao morador com um nível de conservação, no mínimo, médio.
Qualquer pessoa, ou conjunto de pessoas singulares, pode constituir-se como morador.
DUH é constituído pelo proprietário de uma habitação a favor de um titular, embora a sua família seja igualmente beneficiária do mesmo. Na família do morador usuário compreendem-se apenas o cônjuge não separado judicialmente de pessoas e bens, os filhos solteiros, outros parentes a quem sejam devidos alimento e as pessoas que, convivendo com o respetivo titular, se encontrem ao serviço ou ao serviço das pessoas designadas.
O DHD é constituído através de contrato celebrado por escritura pública ou por documento particular no qual as assinaturas das partes são presencialmente reconhecidas. O DHD está sujeito a inscrição no registo predial, a requerer pelo morador no prazo de 30 dias a contar da data de celebração do contrato.
O DUH pode ser constituído por contrato, testamento ou disposição legal, não sendo admissível a aquisição por usucapião. O titular deste direito é legalmente designado como morador usuário.
O DUH está sujeito a inscrição no registo predial, a qual deve ser requerida no prazo de 2 meses a contar da data da sua constituição.
Cabe ao proprietário promover a avaliação prévia do estado de conservação da habitação realizada por arquiteto, engenheiro ou engenheiro técnico inscrito na respetiva ordem profissional, que não se encontre em qualquer situação de incompatibilidade ou de impedimento no âmbito desse processo. A avaliação deve assegurar o registo das condições existentes na habitação há menos de 12 meses.
Cabe ao proprietário promover a avaliação prévia do estado de conservação da habitação realizada por arquiteto, engenheiro ou engenheiro técnico inscrito na respetiva ordem profissional, que não se encontre em qualquer situação de incompatibilidade ou de impedimento no âmbito desse processo. A avaliação deve assegurar o registo das condições existentes na habitação há menos de 12 meses.
O contrato deve conter a declaração do morador que aceita o estado de conservação da habitação, determinado de acordo com a avaliação prévia realizada. Tal resulta do facto de que o imóvel deve ser entregue pelo proprietário ao morador com um nível de conservação, no mínimo, médio.
O contrato deverá igualmente conter o endereço postal ou eletrónico que cada uma das partes se compromete a utilizar para efeito de todas as comunicações a realizar no âmbito do DHD. Após celebração do contrato, qualquer alteração do endereço de uma das partes deve ser comunicada à contraparte no prazo máximo de 10 dias, sob pena de aquela não poder invocar a falta de receção de comunicações.
No ato de celebração do contrato são pagas pelo morador as quantias relativas à caução e à primeira prestação mensal, esta pelo valor proporcional ao número de dias de vigência do DHD no mês de celebração do contrato.
O DUH pode ser constituído por contrato, testamento, usucapião ou disposição da lei.
O morador paga ao proprietário uma caução inicial - que lhe pode ser devolvida, em parte ou na totalidade, durante os primeiros 30 anos de residência na habitação - e uma prestação mensal.
Com a constituição do DHD o morador entrega ao proprietário uma caução. O valor da caução é estabelecido por acordo entre o morador e o proprietário, tendo obrigatoriamente que variar entre 10% e 20% do valor mediano de venda de mercado da habitação, de acordo com a sua localização e dimensão. Este valor mediano é calculado com base no indicador de preço de venda por m2 divulgado pelo INE.
Nos primeiros 10 anos de vigência do contrato, o morador tem o direito a que lhe seja devolvida a totalidade da caução prestada caso decida renunciar ao DHD ou resolver o contrato. A partir do 11º ano de vigência, e até ao 30º ano, é deduzido anualmente o montante de 5% da caução, como forma de pagamento ao proprietário. Assim, no final do 30.º ano a totalidade da caução terá sido paga ao proprietário. Em qualquer momento entre o 11º e o 30º ano de vigência do DHD, o morador tem o direito a lhe ser devolvida o saldo restante da caução, caso renuncie ao DHD ou resolva o contrato.
Quando existam quantias em dívida decorrentes do não cumprimento pelo morador das suas obrigações, o proprietário, em qualquer caso de extinção do contrato, pode deduzi-las do montante do saldo da caução a devolver ao morador.
Adicionalmente, com a constituição do DHD o morador paga ao proprietário uma prestação mensal, cujo valor é livremente estabelecido entre ambos.
Não há lugar a pagamento de prestação mensal pelo morador usuário, exceto quando tal esteja expressamente previsto no título constitutivo.
Por regra, o morador usuário deverá prestar caução, exceto quando seja dispensada no respetivo título constitutivo, que será devolvida mediante a verificação de determinadas condições do imóvel.
Esta possibilidade decorre da aplicação subsidiária do regime do usufruto ao direito de uso e habitação.
O proprietário do imóvel e o futuro morador chegam a acordo sobre um primeiro pagamento inicial, que funcionará como caução pecuniária e cujo valor deverá variar entre 10% e 20% do valor mediano das vendas por m2 de alojamentos familiares, por concelho, aplicável em função da localização da habitação e da área constante da respetiva caderneta predial, de acordo com a última atualização divulgada pelo Instituto Nacional de Estatística (INE).
À caução somar-se-á uma prestação mensal, cujo valor também será decidido pelas partes, e que poderá ser depois atualizado anualmente de acordo com o índice publicado pelo INE.
Não há lugar a pagamento de prestação mensal pelo morador usuário, exceto quando tal esteja expressamente previsto no título constitutivo.
Por sua vez, o valor da caução resulta de acordo celebrado entre o proprietário do imóvel e o morador usuário.
A caução é prestada por um prazo de 30 anos, sendo o seu valor inicial reduzido em 5% ao ano a partir do início do 11.º ano e até ao final do 30.º ano de vigência do DHD.
Na prática, ao fim de 30 anos o morador perde o direito à caução.
Já o proprietário poderá investir o valor como bem entender até ao 11º ano, uma vez que só a partir dessa altura será tratado como rendimento. No entanto, até ao 11.º ano, caso o contrato seja resolvido, haverá lugar à sua devolução.
O proprietário pode utilizar a caução para se ressarcir de dívidas e de despesas decorrentes do não cumprimento pelo morador das suas obrigações, bem como para pagamento de dívidas garantidas por hipoteca constituída pelo morador sobre o DHD, caso em que o proprietário fica sub-rogado nos direitos do credor, na medida do pagamento efetuado.
A caução, sendo prestada, destina-se a:
A caução é prestada por 30 anos e serve de garantia em caso de incumprimento por parte do morador, podendo ser utilizada pelo proprietário para se ressarcir de dívidas e de despesas e para pagamento de dívidas garantidas por hipoteca constituída pelo morador sobre o DHD.
Em caso de cessação do contrato nos primeiros 10 anos de vigência, o morador tem direito a reaver a caução integralmente.
A partir do 11º ano de vigência, o proprietário passa a reter uma percentagem de 5%, o que significa que, ao fim de 30 anos, o morador perde o direito à caução.
Neste caso, os montantes retidos constituem rendimento próprio do proprietário, o qual lhes poderá dar o destino que melhor entender.
A caução, sendo prestada, destina-se a:
Sim. O DHD só pode ser hipotecado pelo morador para garantir o crédito que lhe seja concedido para pagar, no todo ou em parte, o valor da caução.
Em caso de renúncia ao DHD pelo morador, a hipoteca subsiste, como se a extinção do direito não se tivesse verificado.
Se o morador adquirir a propriedade do imóvel sobre o qual foi constituído o DHD, a hipoteca transfere-se para a propriedade.
O direito de uso e habitação não pode ser onerado de modo algum, donde resulta que não poderá ser dado em garantia.
O banco pode proceder à execução da hipoteca constituída sobre o DHD.
Neste caso, o proprietário tem opção de compra na venda executiva deste direito, podendo, para o efeito, utilizar o saldo da caução existente à data.
Se o proprietário não exercer a sua opção de compra, o DHD pode ser vendido pelo banco, como forma de se fazer pagar do valor em dívida.
Quem comprar o DHD neste processo de venda executiva tem direito a residir na habitação, até que passem 30 anos desde a data de constituição do DHD.
Não aplicável.
O DHD pode ser extinto por renúncia do morador, com a morte do morador (ou, se o DHD for constituído a favor de mais do que uma pessoa, com a morte do último deles) ou por resolução em caso de incumprimento definitivo de qualquer uma das partes.
Constituem causa de incumprimento definitivo:
O morador pode renunciar livremente ao DHD em qualquer momento da vigência do DHD, com uma antecedência mínima de 90 dias em relação à data de entrega da habitação.
Uma vez extinto o DHD, o morador deve entregar a habitação ao proprietário com nível de conservação, no mínimo, médio.
Se a extinção do DHD ocorrer nos primeiros 30 anos de vigência do contrato, o proprietário deve devolver ao morador o saldo da caução, cujo montante dependerá do momento efetivo em que a extinção ocorre.
Quando existam quantias em dívida decorrentes do não cumprimento pelo morador das suas obrigações, o proprietário, em qualquer caso de extinção do contrato, pode deduzi-las do montante da caução a devolver ao morador.
O DUH pode ser extinto por renúncia do morador, pela morte do morador, por decurso do prazo, pela reunião do DUH e da propriedade no morador usuário, pela perda total da coisa e pelo seu não exercício durante vinte anos, qualquer que seja o motivo.
Findo o DUH, o morador usuário deverá restituir o imóvel ao seu proprietário, livre de quaisquer ónus ou encargos.
Apenas nos casos excecionais previstos por incumprimento.
Caso o morador deixe de pagar a prestação mensal como acordado no contrato, considera-se que este entra em incumprimento quando o valor total da dívida ultrapassa os 7% do valor da caução e o morador não paga a dívida após ter sido interpelado.
Nesse caso, o proprietário deverá acionar os procedimentos legais para execução da dívida, seguindo-se um despejo em tribunal.
O proprietário poderá ainda resolver o contrato nos seguintes casos:
As referidas situações de incumprimento, bem como quaisquer outras não expressamente previstas na lei, poderão dar lugar a responsabilidade civil pelos danos causados.
Não. Enquanto o titular do DUH for vivo, o proprietário não pode pôr fim ao contrato.
Caso o morador deixe de pagar a prestação mensal como acordado no contrato, considera-se que este entra em incumprimento quando o valor total da dívida ultrapassa os 7% do valor da caução e o morador não paga a dívida após ter sido interpelado.
Nesse caso, o proprietário deverá acionar os procedimentos legais para execução da dívida, seguindo-se um despejo em tribunal.
O proprietário poderá ainda resolver o contrato nos seguintes casos:
As referidas situações de incumprimento, bem como quaisquer outras não expressamente previstas na lei, poderão dar lugar a responsabilidade civil pelos danos causados.
Caso o morador usuário não preste a caução (apenas quando esta seja devida), tem o proprietário a faculdade de exigir que o imóvel se arrende ou ponha em administração.
Em qualquer outra situação de incumprimento, poderá haver lugar a responsabilidade civil pelos danos causados.
O morador pode renunciar livremente ao DHD através de declaração com assinatura reconhecida presencialmente enviada ao proprietário, por carta registada com aviso de receção, com uma antecedência mínima de 90 dias em relação à data de entrega da habitação, juntando ficha de avaliação da habitação, comprovativa de um nível de conservação da mesma, no mínimo, médio.
Se o DHD tiver mais que um titular, e se um deles renunciar ao direito, o contrato fica em nome dos restantes
O morador usuário poderá renunciar livremente ao DUH mediante comunicação remetida ao proprietário.
A extinção do DHD por renúncia do morador determina a devolução do montante correspondente ao saldo da caução contado da data da receção da comunicação da renúncia, por parte do proprietário, nos seguintes termos:
Não existe prazo especial legalmente previsto para a devolução do montante da caução que eventualmente seja devido.
Caso a devolução ocorra nos prazos definidos contratualmente, não há lugar ao pagamento de juros.
Caso a devolução ocorra fora dos prazos definidos contratualmente, terão de ser pagos juros de mora.
Uma vez que não existe um prazo legalmente previsto para o cumprimento da obrigação de devolução da caução que eventualmente seja devida, esta apenas vencerá juros após interpelação ao devedor com vista ao cumprimento.
Sim, o proprietário pode transmitir livremente a terceiros a sua propriedade. Neste caso o DHD mantém-se.
Sim. O proprietário poderá transmitir livremente a nua propriedade, mantendo-se o DUH.
Não. O DHD apenas pode ser transmitido nos casos e nas condições expressamente autorizadas pelo proprietário e no caso de venda executiva do DHD no âmbito da execução da hipoteca contraída pelo morador como garantia do crédito para pagar, no todo ou em parte, o valor da caução.
Não. Trata-se de um direito que não confere ao seu titular um direito de gozo pleno sobre o imóvel, na medida em que está estabelecido como limite, o critério da necessidade do titular e da sua família, assumindo esse direito um carácter pessoal e intransmissível. Neste sentido, O DUH caduca com a morte do morador usuário.
As taxas municipais são pagas pelo morador e o IMI pelo proprietário, mas o morador tem de lhe entregar o montante respetivo.
De acordo com a lei, o valor do imóvel continua a contar para o cálculo do valor patrimonial tributário total do proprietário para efeitos de contabilização e aplicação do adicional de IMI.
Se o morador usufruir da totalidade do prédio/fração autónoma ou ocupar todo o edifício, ficam a seu cargo o IMI e as Taxas Municipais.
Se o morador utilizar ou ocupar só parte do prédio/fração autónoma, contribuirá para as despesas mencionadas no ponto anterior na proporção da sua utilização.
O Morador deverá contratar e assegurar a vigência, a todo o tempo, de um seguro multirriscos da habitação.
O morador usuário apenas terá obrigação de contratar um seguro caso tal esteja expressamente previsto no respetivo título constitutivo.
Relativamente à caução, o proprietário só declara em sede de IRS/IRC a partir do fim do 11º ano, quando começar a reter anualmente 5% do valor total. Até esse momento, a caução não é considerada como um rendimento.
Relativamente à prestação mensal, é tributada na categoria de rendimentos prediais. Não beneficia das reduções de IRS atualmente revistas para os contratos de arrendamento de longa duração, uma vez que a figura do DHD é distinta da do arrendamento.
Não aplicável.
Sim, nos termos aplicáveis ao arrendamento.
Sim, nos termos aplicáveis ao arrendamento.